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未经授权擅自代签租赁合同有效吗

123发布时间:2018年6月19日 银川建设工程合同律师  
 
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  【案情】
  2008年8月1日,原告周某与丈夫马某经法院调解离婚,协议约定夫妻共同财产的两间店面归原告周某所有。该店面此前由马某租给被告朱某、叶某、舒某三人共同从事经营活动,原被告离婚时租赁尚未到期。2008年11月30日,租赁期满,原告周某找到被告朱某等商谈租金问题,才知道店面已由原告前夫马某以每年13000元的价格续租给朱某等三被告,租期为三年,租金远低于原告此前要求的2万元。周某认为马某不具有合同的主体资格,没有原告的委托,不能处分原告的财产,其签订的合同无效,遂起诉到法院要求撤消马某与被告签订的店面租赁合同。
  【分歧】
  前夫未经授权代签房屋租赁合同是否有效?
  第一种意见认为,马某没有周某的授权,擅自对周某所有的店面进行处置,属于无效行为,其签订的租赁合同应属无效合同,应当撤消。
  第二种意见认为,周某、马某均未告知三被告离婚之事,三被告也无法从其他渠道知道此事。合同到期后,三被告在不知内情的情况下与马某签订续租合同,属于善意,合同有效。
  【评析】
  笔者同意第二种意见。理由如下:
  三被告2005年第一次租赁该店面时即是与马某签订的合同。在不知马某已经离婚的情况下,认为马某仍然对店面具有处置权,并与其签订租赁合同,属于善意。婚姻法解释(一)规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”虽然离婚后店面所有权归属于周某,但是周某并未及时告知三被告,三被告有理由相信马某有权出租店面,周某以不知道为由请求撤销合同不能对抗善意第三人,租赁合同应为有效。原告周某的损失可与马某协商解决或另行起诉马某。
  



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