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如何解除好该商品房买卖合同

发布时间:2018年4月11日 银川建设工程合同律师  
  [案情]
  原告黄某、何某与被告佛山市xx房地产开发有限公司于2002年12月23日签订《商品房买卖合同》二份。合同约定原告向被告购买位于佛山市彩虹路北侧xx商住区008组团1号楼b座405房及其首层24号汽车库,价格分别为456869元及117915元;原告在2002年12月23日前一次性将车房款及405号房购房款20%支付给被告,其余的购房款办理银行按揭;合同在房管交易所登记备案后,原告若需要办理银行按揭贷款,应在接到被告通知后十天内到银行办理有关按揭手续。合同还约定,原告在签订买卖合同时,应与被告或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。合同第8条约定,被告应在2003年3月31日前,将经验收合格后的商品房交付原告使用;合同第九条约定,若逾期交楼超过30日,原告有权解除合同,被告并应自原告解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款,并按原告累计已付款的2.25%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自2003年4月1日起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之一0.625的违约金。合同签订后,原告于2003年12月23日交付了车房款117915元及20%的购房款91869元。之后,由于原告对《前期物业管理服务协议》某些条款不满意,多次进行修改,至2003年5月7日,原告才与被告委托的物业管理公司佛山市兆兴物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》,被告于2003年5月16日到房管部门办理了该讼争房屋的备案手续,于同年5月17日通知原告办理银行按揭手续。原告于2003年5月29日与第三人佛山市建行签订了《楼宇按揭合同》,约定由第三人佛山市建行贷款265000元给原告,原告将所购讼争商品房用作借款抵押。同日,原告与第三人佛山市建行又签订了《佛山市住房公积金户购房、大修理住房抵押贷款合同》,约定第三人佛山市建行贷款100000元给原告,并约定原告将所购讼争房屋作借款抵押。同年6月5日,该讼争房屋在佛山市房产管理局办理了抵押登记手续。同年6月13日,第三人佛山市建行依约借款365000元给原告,当天被告即收到原告支付的购房款365000元。同年6月24日,被告通知原告收楼。此后,原告以被告逾期交楼为由提出要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》,并要求被告返还价款及利息,并支付违约金,双方未能达成协议,原告遂诉至法院要求处理。
  [争议]
  本案争议的焦点是在被告逾期交楼的情况下,原告是否有权解除该《商品房买卖合同》。法院在审理时,有两种截然相反的意见。第一种意见认为,合同约定房屋交付时间是2003年3月31日,被告未在上述合同约定的期间内交楼,且逾期交楼超过了30日,已构成违约。因被告违约在先,故原告有权按照约定行使合同解除权。第二种意见认为,根据本案案情,即使被告逾期交楼超过30日,原告也无权解除合同,即该商品房买卖合同不能解除。
  [评析]
  笔者赞同第二种意见,理由如下:
  一、根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”之规定,原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合平等自由、协商一致的原则,意思表示真实,未违反法律或行政法规的强制性规定,是合法、有效的合同,依法应予以保护。
  二、因该《商品房买卖合同》第三条约定,原告在签订本合同时,应当与被告或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第四款、《城市商品房预售管理办法》第十条之规定,商品房预售合同应当办理登记备案手续,这是国家强制性规定。正是由于原告多次修改《前期物业管理服务协议》,至2003年5月7日才最终签订该协议,导致被告于2003年5月16日才到房管部门办理该讼争房屋的登记备案手续,即合同在2003年5月7日才正式生效。而此时合同约定的2003年3月31日交楼已经成为不可能的事实。双方交楼时间应随合同生效而顺延一个合理期限,被告在2003年6月24日通知交楼是在合理期限内,因此,原告认为被告违约逾期交楼,其依据不足。
  三、在合同双方当事人未重新协议变更交楼时间的情况下,原告2003年5月29日与第三人佛山市建行签订《楼宇按揭合同》,同年6月13日又将按揭贷款365000元转给被告的行为,是原告继续履行合同的具体表现。既然原告选择了继续履行合同,就意味着合同约定的解除权原告自动放弃,且原告付清全部购房款,被告就于2003年6月24日通知了原告收楼,至此双方均已履行完合同约定的主要义务。原告要求解除合同没有合理的依据,其请求不能支持。
  四、原告请求解除合同的另一个理由是讼争房屋质量不合格、没有达到交付使用的条件。但原告在诉讼中未提供任何有效的证据予以证实,而被告却提交了相关的证据予以反驳。故原告的起诉理由不能成立,其诉请不能支持。
  



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