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情势变更导致合同变更的问题

123发布时间:2018年2月8日 银川建设工程合同律师  
  合同的双方当事人签订合以同后,由于发生了一些意想不到的情况,合同双方就要对原来的合同进变更,不然的话,就会对某一方当事人显失公平,违反了公平原则。
  王某将自有房屋出租给与孙某,于2006年签订了一份房屋租赁协议,租金每月700元,租期5年,今年是第三年。现在由于地段开发等原因,王某要求租金提高到1500元/月,周围租房市场都是这个价,而孙某却不同意,因此双方发生了争执而闹到了法院。王某称房屋租赁合同签订后,由于市场行情发生了变化,如果不能提高租金对王某不公平,最终法院支持了王某的诉讼请求。
  律师说法:本案实际上是因情势变更导致合同变更的问题。所谓情势变更,是指合同依法订立后,由于不可归责于双方当事人的原因,履行合同的基础发生了变化,如果仍然维持原合同的约定,将会产生显失公平的后果而有悖于诚实信用原则。由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化,以至按原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情势变更的原则变更或解除合同。
  租金变化如果只是发生在出租房屋周边小范围,那么属正常的商业风险,提高租金的要求不会得到法院的支持;如果是全市全省大范围的变化,那么属于情势变更,可以要求变更租金标准,参照目前租赁市场行情收取租金。
  2009年5月13日起实施的最高人民法院《合同法解释(二)》第二十六条也规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人可请求人民法院变更或者解除合同。
  由于情势变更的理论与实践十分复杂,不易划清正常商业风险与客观情势变更的界限,通说认为,适用情势变更原则应当具备以下条件: 1.签订合同时的客观环境社会环境经济环境发生了异常变动; 2.情势变更发生于合同订立后、履行完毕之前; 3.该异常变动不属于合同内容,且无法预见、无法克服,不是正常的商业风险; 4.该异常变动系不可归责于双方当事人的原因而发生; 5.如果仍然维持原合同约定,将会导致严重公平或者丧失实际意义。
  在这个案件中,由于市场行情发生了变化,属于客观情况的变化,如果按原约定的租金标准继续履行,将产生极不公平的后果,因此可适用情势变更原则,提高相应的租金。


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