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点评房地产合同纠纷

123发布时间:2018年4月23日 银川建设工程合同律师  
  上诉人段某慧因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海浦东新区人民法院(2007)浦民一(民)初字第11180号民事判决,向本院提起上诉。本院于 2008年3月20日受理后,依法组成合议庭于 2008年4月1日公开开庭审理了本案,上诉人段某慧之委托代理人陈如波、陈如浪被上诉人滕某义委托代理人陈某理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原审认定, 2006年8月25日,段某慧与滕某义签订了买卖合同及补充转让协议各一份,约定滕某义将座落于本市浦东新区##路#560弄5号1##6室房屋(以下简称系争房屋)以700,000(人民币,下同)的价格出售给段某慧,房屋建筑面积92.41平方米,付款方式为:定金100,000元于 2006年8月22日前支付,余下房款600,000元于 2007年1月30日前支付完毕。另补充转让协议的补充条款第3条其中约定,在 2007年1月30日之前滕某义将250,000元付给段某慧,结清房款,此协议作废;具体情况,双方再作协议;补充转让协议第6条第二款约定,段某慧若中途返悔或违反本协议中的条款,均视为段某慧违约,需由段某慧赔偿滕某义100,000;腾某义违约,同样赔偿段某慧100,000元。补充转让协议第7条第3款约定,本协议可作为买卖合同中的补充条款。该买卖合同及补充转让协议对房屋的交付及产权过户的时间均未作约定。
  另查明,滕某义于 2006年8月22日向段某慧出具收到定金100,000元及首期房款150,000元的收据2张。
  再查明,2006年8月初,段某慧及其姐姐段某玉借给滕某义现金250,000元,并由滕某义出具借条。因滕某义未予归还,段某慧与滕某义于同年8月25日签订了上述买卖合同及补充转让协议,同时将原借条更换成定金收条及首付房款收条。现段某慧诉至法院,请求判令:1、滕某义履行双方签订的买卖合同,交付房屋并立即办理房屋过户交易手续;2、滕某义支付违约金100,000元。
  原审认为,滕某义因借款无法规还而将属其本人所有的系争房屋出售给段某慧,并用借款冲抵部分房款,并无不妥,双方为此签订了买卖合同及作为买卖合同补充条款的补充转让协议,该买卖合同及补充转让协议系双方的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。现段某慧要求滕某义继续履行买卖合同,交付房屋并办理过户交易手续,对此,原审认为,根据相关法律规定,合同对履行期限未作约定或约定不明的,通过当事人协议补充,或者按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,债权人可以随时要求履行,但是,根据公平原则,要求债务人随时履行义务的债权人其本身应当按约履行其相应得义务,否则无权随时主张。由于滕某义未按补充转让协议的约定在 2007年1月30日之前向段某慧归还250,000元,故双方签订的买卖合同及补充转让协议应当继续履行。但是,作为房屋买卖合同,房屋交付及产权过户的时间是合同的主要内容,而段某慧与滕某义签订的买卖合同及补充转让协议对此未作约定,且双方也未能达成一致意见,同时,根据补偿转让协议的约定,段某慧应于 2007年1月30日前付清房款,但段某慧除用借款250,000元冲抵定金及首期房款外,未支付任何房款,段某慧称在2006年12月及2007年1月初曾向滕某义提出要求履行合同,但滕某义不同意履行,且拒收房款,对此,段某慧未能举证证明,法院难以采信。因此,鉴于段某慧与滕某义签订的买卖合同及补充转让协议对系争房屋的交付及产权过户时间未作约定,且双方为此也未能达成一致意见,同时,段某慧也未按约履行付款义务,故现段某慧要求滕某义履行买卖合同,交付房屋、办理过户交易手续,并支付违约金,依据不足,法院难以支持。
  原审法院于二oo八年三月四日依法作出判决:一、段某慧要求滕某义履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》,交付房屋并立即办理房屋过户交易手续的请求不予支持;二、段某慧要求滕某义支付违约金100,000元的请求不予支持。一审案件受理费4300元、保全费2,270元由段某慧负担。
  判决后,段某慧不服,向本院提起上诉称:原审判决认定系争房屋买卖合同及补充协议合法有效,但以双方未约定房屋交付时间和房产过户时间为由,不支持上诉人的诉请系适用法律错误;被上诉人未按约规还借款,也不同意上诉人办理过户手续,还拒绝接受上诉人支付的房款。按我国合同法的规定,本案中不存在无法强制履行或履行费用过高的情况,法院可以给定一个具体的履行期限判令双方办理产权过户手续,同时由上诉人支付其余房款。故请求二审法院撤销原审判决,改判支持其原审全部诉讼请求。
  被上诉人滕某义则辩称,被上诉人没归还25万元,则上诉人应该在 2007年1月30日前支付其余房款45万元,但上诉人未履行其付款义务。上诉人诉称的发生交涉及律师函都是在其应承担责任之后发生的,上诉人只是想将责任推给被上诉人。故请求二审法院驳回上诉,维持原判。
  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。
  在原审法院审理过程中,腾某义已向法院表示无能力一次归还25万元,愿意分期归还。在本院审理过程中,滕某义的代理人亦向本院表示了这一意思。上诉人段某慧则表示同意一次性支付余款45万元,并于 2008年4月14日以代管款的形式将45万元付至本院。
  本院认为,本案系争房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示,其内容亦不违反法律规定,应为合法有效。合法有效的合同对签约各方当事人均有约束力。虽然在上述合同及协议中双方未约定交付房屋及办理产权过户的具体时间,但不影响双方在一个合理期限内继续履行合同义务。原审判决以未约定办理产权过户等的具体时间为驳回上诉人段某慧的诉讼请求是欠妥的,本院予以更某。根据社会实际状况,本院酌情给与双方一个月的合理期限。由于双方是因借款无法归还而形成了房屋买卖关系,故在买卖合同及补充协议中既约定了被上诉人应于 2007年1月30日前归还25万元,又约定上诉人应于 2007年1月30日前付清房款。现双方均未在约定时间内履行还款和支付房款义务,双方均有不妥之处。段某慧要求滕某义支付违约金的诉讼请求本院不予支持;同理,被上诉日呢滕某义以段某慧未按约定支付房款为由拒绝交付房屋及办理产权过户手续的理由亦不成立。本院同样不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:
  一、维持上海市浦东新区人民法院(2007)浦民一(民)初字第11180号民事判决主文第二项;
  二、撤销上海市浦东新区人民法院(2007)浦民一(民)初字第11180号民事判决主文第一项;
  三、上诉人段某慧应于本判决生效之日起三十日内一次性给付滕某义购房款人民币45万元,同时滕某义亦应于本判决生效之日起三十日内向段某慧交付本市浦东新区##路#560弄5号1##6室房屋并办理完毕房屋的产权过户手续。
  段某慧如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  一、二审案件受理费共计人民币8600元、财产保全费人民币2270元,合计10870元,由段某慧与滕某义各负担5435元。
  本判决为终审判决。
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